مراحل و هزینه های سند ملکی در ترکیه
در انتقال مالکیت یک ملک، که از طریق انتقال سند ملک پس از خرید خانه در ترکیه انجام می‌شود، هزینه‌ها و مالیات‌های متعددی وجود دارد که می‌بایست در نظر گرفته شوند. این هزینه‌ها و مالیات‌ها به طور کلی شامل هزینه‌های مربوط به ثبت ملک، انتقال مالکیت و مالیات‌های مربوط به این انتقال می‌شوند.
در محاسبه هزینه انتقال سند و مالیات‌های ثبت ملک، عوامل مختلفی نظیر قیمت فروش ملک، مالیات بر ارزش افزوده (مالیات بر ارزش افزوده)، مالیات بر انتقال مالکیت ملک (مالیات تعلق یافته)، هزینه‌های ثبتی مرتبط با انتقال سند و مجموعه قوانین و مقررات محلی آن کشور تاثیرگذار هستند.
در برخی از کشورها، هزینه انتقال سند ملک و مالیات‌های ثبت ملک می‌تواند بسیار متفاوت باشد و می‌تواند بر اساس قیمت فروش ملک، مساحت، نوع و محل ملک، و قوانین و مقررات محلی تعیین گردد. به همین دلیل، برای انتقال سند ملک و محاسبه هزینه‌ها و مالیات‌ها، توصیه می‌شود با مراجع مالیاتی و حقوقی مربوطه مشورت کرده و در مورد قوانین و مقررات محلی و شرایط خاص کشور خود اطلاعات دقیقی کسب نمایید.
نکات مهم در مورد هزینه انتقال سند و مالیات‌های ثبت ملک
هزینه انتقال سند ملک بر اساس قیمت فروش اعلام شده محاسبه می‌شود و در صورتی که قیمت فروش کمتر از قیمت اصلی باشد، هزینه کمتری پرداخت خواهد شد. اما اعلام کردن قیمتی زیر قیمت اصلی فروش به منظور کاهش مالیات بر درآمد و کاهش سود قابل مشاهده به فروشنده می‌تواند کمک کند.
اما باید توجه داشت که اداره درآمد ممکن است برای شناسایی قیمت‌های زیر قیمت فروش از روش‌های مختلفی استفاده کند، از جمله مقایسه مبلغ وام مسکن گرفته شده با هزینه‌های اعلام شده برای فروش خانه. همچنین مجازات‌هایی هم برای خریدار و فروشنده ممکن است اعمال شود، مانند پرداخت ۲۵٪ اختلاف قیمت اعلام شده و قیمت اصلی به عنوان مجازات مالیاتی به همراه ۲% از قیمت اصلی.
در این راستا، سند ملک به عنوان یکی از اطلاعات امن برای نمایش ارزش واقعی خانه در انتقال سند مورد استفاده قرار می‌گیرد. از اینرو، در محاسبه هزینه انتقال سند ملک و اعلام قیمت فروش، باید مراقبت و دقت لازم را داشته باشید تا هیچگونه مشکلی از سوی اداره درآمد پیش نیاید.
مالیات افزایش ارزش املاک و مستغلات یکی از مسائلی است که در معاملات خرید و فروش ملک هنگام خرید خانه در ترکیه، مطرح می‌شود. این مالیات بر اساس ارزش فروش ملک و مدت اقامت مالک در ملک محاسبه می‌شود. در اکثر کشورها، اگر مالک، ملک را قبل از گذشت ۵ سال از تاریخ خرید آن بفروشد، باید مالیات افزایش ارزش املاک و مستغلات را پرداخت کند. این مالیات معمولاً بر اساس تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش محاسبه می‌شود.
به همین دلیل، برخی از فروشندگان ممکن است سعی کنند قیمت فروش را به دفاتر ثبت اسناد پایین‌تر اعلام کنند تا سود خود را بین خرید و فروش پنهان کرده و از پرداخت مالیات کمتری برخوردار شوند. اما باید توجه داشت که اعلام قیمت واقعی فروش یا حداقل قیمت واقعی در خریدهای جدید مسکن به طور قانونی الزامی است و عدم رعایت این موضوع می‌تواند به مشکلاتی از جمله پرداخت مالیات اضافی در آینده منجر شود.
همچنین، برای فروشندگانی که در گذشته قیمت خرید خود را کمتر اعلام کرده‌اند و در صورت فروش ملک قبل از گذشت ۵ سال ارزش واقعی خود را نشان داده و سود زیادی کسب کرده‌اند، پرداخت مالیات افزایش ارزش املاک و مستغلات ممکن است چند برابر شود، زیرا مالیات بر اساس تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش محاسبه می‌شود.
لازم به ذکر است که عدم رعایت قوانین مربوط به مالیات افزایش ارزش مسکن و هزینه انتقال سند ملک، می‌تواند منجر به عواقب حقوقی و مالی جدی برای فروشنده و خریدار گردد.
میزان سرمایه در گردش مورد نیاز
طبق قوانین جدید ترکیه، از ۱ ژانویه ۲۰۲۰ در تمامی معاملات خرید و فروش ملک، ۴ درصد هزینه سند زدن برای خریداران و فروشندگان اعمال می‌شود.
مبلغ سرمایه در گردش ثبت سند ملک مربوط به سال ۲۰۲۱، ۴۲۸,۱۲۵ لیر است که در صورت عدم توافق طرفین، این مبلغ باید توسط خریدار پرداخت شود. لازم به ذکر است که این هزینه با هزینه کمیسیون املاک متفاوت است.
میزان هزینه مورد نیاز کارشناس مسکن
گزارش ارزیابی ملک ، گزارشی است که توسط کارشناس رسمی با توجه به ویژگی‌های آن مانند سن ملک، محل، متر مربع و ... تهیه می‌شود.به این گزارش اکسپرتیز نیز گفته می‌شود. هزینه اکسپرتیز بین ۱۰۰۰ تا ۲۰۰۰ لیر در نظر گرفته می‌شود.
هزینه تحویل واحد
هزینه تحویل واحد در هنگام خرید خانه در ترکیه، به هزینه‌ای اشاره دارد که برای بنام کردن آب، برق و گاز خانه به نام خریدار پرداخت می‌شود. این هزینه معمولاً بین ۳۵۰۰ لیر تا ۵۰۰۰ لیر متفاوت است.
در ساختمان هایی که امکانات رفاهی مانند استخر، سونا، باشگاه بدنسازی و ... دارند، مدیریت ساختمان موقع تحویل واحد به خریدار، مبلغی را به عنوان رهن برای استفاده خریدار از امکانات رفاهی ساختمان در نظر می‌گیرد و در هنگام فروش واحد، این مبلغ بازگردانده می‌شود. مبلغ رهن بستگی به مدیریت و امکانات ساختمان دارد اما به طور معمول حدود ۳۰۰۰ لیر است.
هزینه بیمه در ترکیه
در ترکیه، برای تمام مناطق مسکونی، بیمه نامه‌های اجباری زلزله تحت ضمانت دولت تعریف شده است که با نام DASK شناخته می‌شود. DASK به معنی "سازمان بیمه زلزله ترکیه" است و یک مؤسسه عمومی است که در سال ۲۰۰۰ تأسیس شده است.
DASK بیمه اجباری زلزله است و هزینه آن بنا به نوع ساخت و ویژگی‌های خانه متفاوت است. این هزینه به طور تقریبی از ۲۴۰ لیر تا ۱۰۰۰ لیر متغیر می‌باشد. طبق قانون املاک کشور ترکیه، در صورتی که یک خانه بدون بیمه زلزله باشد، قابل معامله و انتقال سند نیست.
به این ترتیب، بیمه DASK برای محافظت از خانه‌ها در برابر خسارات زلزله الزامی است و خریداران و فروشندگان خانه‌ها باید این بیمه را در نظر بگیرند.
هزینه مترجم برای انتقال سند در کشور ترکیه
با توجه به قوانین اداره اسناد ترکیه، اگر خریدار یا فروشنده خارجی نتواند به زبان ترکی خواندن و نوشتن کند، او موظف است یک مترجم رسمی و مخصوص هر اداره سند استخدام کند و او باید در روز تنظیم سند در دفتر اسناد حضور داشته باشد.
بنابراین، شما باید با یک مترجم رسمی و تایید شده توسط اداره اسناد تماس بگیرید و وقت ملاقاتی را برای روز تنظیم سند تعیین کنید. مدارک مربوط به ترجمه باید در پرونده مدارک لازم برای صدور سند خانه قرار داده شود و در هنگام گرفتن وقت سند، باید به اداره اسناد تحویل داده شود.
هزینه مترجم برای ترجمه مدارک معمولاً بین ۷۰۰ تا ۱۰۰۰ لیر است، اما ممکن است بسته به مترجم و محتوای مدارک متفاوت باشد. این هزینه به عهده خریدار یا فروشنده خارجی در هنگام خرید خانه در ترکیه است و باید قبل از تنظیم سند با مترجم توافق شود و هزینه را به او پرداخت کرد.
هزینه وکالت برای دریافت سند در ترکیه
در صورتی که به هر دلیلی نتوانید شخصاً در اداره اسناد ترکیه حضور داشته باشید، می‌توانید از وکیل استفاده کنید. این به این معنی است که می‌توانید به یک سازنده یا شخص دیگر وکالت دهید تا به نمایندگی شما سند را از اداره اسناد ترکیه دریافت کند.
هزینه وکالت در ترکیه حدوداً ۲۵۰۰ لیر است. برخی از سازندگان، که سند را با مجوز پایان کار به خریداران تحویل می‌دهند. سازندگان برای سهولت کار و عدم حضور خریدار در ادارات اسناد و شهرداری، از خریدار وکالت دریافت می کنند.
در این روش، شما باید یک وکالت رسمی و معتبر را در دفترخانه ترکیه (نوتر) تهیه کرده و به شخصی که وکالت را برای او تهیه کرده‌اید، ارائه دهید. این شخص به نمایندگی از شما می‌تواند سند را از اداره اسناد ترکیه دریافت کرده و به شما تحویل دهد.
مهم است به یاد داشته باشید که وکالت باید رسمی و معتبر باشد و باید بر اساس قوانین و مقررات اداره اسناد ترکیه تهیه شده باشد. همچنین، هزینه وکالت معمولاً به عهده خریدار است و باید قبل از تهیه وکالت با شخص یا سازنده مربوطه توافق شده و هزینه را به او پرداخت کرد.
هزینه مالیات بر ارزش افزوده
هنگام فروش یک خانه توسط اشخاص حقیقی قبل از ۵ سال از تاریخ خرید آن و کسب سود از خرید و فروش، مالیات بر ارزش افزوده (مالیات VAT) می‌بایست پرداخت شود. نرخ مالیات بر ارزش افزوده برای املاک و مستغلات متعلق به شرکت‌های ساختمانی بستگی به مساحت خالص یا متراژ مفید واحد مسکونی دارد.
برای واحدهای با مساحت خالص تا ۱۵۰ مترمربع، نرخ مالیات بر ارزش افزوده ۱ درصد و برای اقامتگاه‌های با مساحت خالص ۱۵۰ مترمربع و بیشتر، ۱۸ درصد است.اما اگر ملک برای پاسپورت و اخذ شهروندی به فروش برسد و ملک نوساز و بالای ۵ سال باشد، نرخ مالیات بر ارزش افزوده ۱ درصد است. در غیر اینصورت، نرخ مالیات بر ارزش افزوده ۱۸ درصد می‌باشد.
مهم است بدانید که فروش املاک و مستغلاتی که در دارایی بانک‌ها و شرکت‌های بیمه ثبت شده‌اند، مشمول مالیات بر ارزش افزوده نمی‌باشند.
پرداخت هزینه ی سند ملک با چه کسی است؟
هزینه سند زدن خانه در هنگام خرید خانه در ترکیه، به‌طور معمول توسط خریدار و فروشنده به طور مساوی پرداخت می‌شود. این هزینه برابر با ۲٪ ارزش فروش خانه است، مگر اینکه طرفین به‌طور دیگری توافق کرده باشند. در برخی موارد، سازنده‌های خانه‌های نوساز ممکن است ۴٪ هزینه سند را بر عهده بگیرند و یا به عهده خریدار قرار دهند.
هزینه کارشناسی ملک یا "اکسپرتیز" قبل از خرید خانه در ترکیه، نیز به عهده خریدار است. این هزینه برای بررسی فنی خانه توسط کارشناسان معتبر ملک‌دار به حساب می‌آید. هزینه آبونمان بر عهده خریدار است و شامل هزینه‌های مربوط به آب، برق، گاز و سایر امکانات عمومی خانه است.
هزینه بیمه خانه نیز به عهده خریدار است و می‌تواند شامل بیمه‌های مربوط به حوادث مختلف مانند سرقت، حریق و زلزله باشد.
همچنین، هزینه مترجم بر عهده خریدار یا فروشنده خارجی است که خواندن و نوشتن در زبان ترکی را نمی‌داند و نیاز به خدمات مترجم برای انجام معامله دارد.
با خرید خانه در ترکیه، علاوه بر ارزش واقعی ملک، باید به هزینه‌های انتقال سند و سایر هزینه‌های مذکور بر اساس بودجه خود توجه کرده تا خانه موردنظر را با دقت انتخاب کنید.
